Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé. Les deux solutions permettent de recevoir une rente à vie et un capital pouvant aller de 20 % à 30 % du prix du bien à la signature de l’acte de vente.
Pour bien comprendre le prix d’un viager occupé, voyons comment calculer un viager occupé.
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Comment se passe une vente en viager occupé ?
La vente en viager occupé donne le droit au vendeur ou crédirentier de conserver le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit du bien qu’il a vendu. Cela signifie qu’il peut habiter ou louer le logement jusqu’à son décès.
Ainsi, c’est un excellent moyen pour le vendeur d’améliorer son pouvoir d’achat tout en gardant ses habitudes de vie. De son côté, l’acheteur aussi obtient un bien immobilier qu’il peut payer sous forme de crédit sans intérêt.
Le montant de la rente et du bouquet qui compose le prix total du viager occupé est défini librement par les deux parties. Néanmoins, le calcul du prix d’un viager occupé doit respecter certaines règles.
Calcul d’un viager occupé
De manière générale, la valeur d’un viager occupé est inférieure à sa valeur réelle sur le marché immobilier. Cette valeur est calculée après avoir soustrait la décote d’occupation.
Le calcul du prix d’un viager occupé tient compte de plusieurs éléments dont :
- La valeur vénale du bien ;
- La valeur du bouquet s’il y en a ;
- L’abattement du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit ;
- L’âge et l’espérance de vie du vendeur pour la rente.
Comment calculer un viager occupé avec DUH ?
Quand le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien immobilier, le calcul du viager occupé doit prendre en compte la décote d’occupation.
La décote d’occupation correspond à l’ensemble des loyers que pourrait payer le vendeur pour vivre dans le logement. Le DUH est déterminé selon l’espérance de vie de l’occupant et le montant du loyer.
Prenons le cas d’un bien immobilier d’une valeur vénale de 300 000 euros, proposé en viager occupé par une personne de 80 ans. Si l’acheteur paie un bouquet de 30 % à la signature de l’acte de vente (90 000 euros), il lui reste à régler 210 000 euros en rente viagère pendant 8 ans. Il peut donc verser une rente de 2 187,5 euros par mois au vendeur. Toutefois, cette rente concerne le viager libre. Dans cet exemple, il faut déduire le droit d’usage et d’habitation avant de procéder au calcul des valeurs du bouquet et de la rente viagère.
Si le loyer mensuel du bien immobilier équivaut à 1 000 euros, la somme des loyers pendant 8 ans est de 96 000 euros. Ce qui donne une valeur décotée du bien immobilier de 204 000 euros. Comme un bouquet de 30 % équivaut à 61 200 euros. Le calcul de la rente viagère occupée se fait de la manière suivante :
- 204 000 – 61 200 = 142 800 ;
- 142 800 / 8 = 17 850 ;
- 17 850 / 12 = 1 487,50.
La rente par mois est donc est de 1 487,50 euros.
Notez que comme le montant du loyer évolue dans le temps, vous devez actualiser les loyers futurs à la période où la vente est conclue. Le taux d’actualisation en vigueur sur le marché actuel est situé entre 2 % et 6 %.
Comment calculer un viager occupé avec usufruit ?
Le vendeur peut également conserver l’usufruit du bien immobilier lors d’un viager occupé. De ce fait, il a par exemple le droit de louer le bien.
De manière générale, la décote d’occupation pour un viager occupé avec usufruit est beaucoup plus importante que pour un viager occupé avec DUH. Cela s’explique par le fait que l’usufruit accorde plus de droits au vendeur que le DUH. Il est donc normal que la valeur décotée du bien vendu en viager avec usufruit soit nettement inférieure à celle d’un viager occupé avec droit d’usage.
La particularité du viager occupé avec l’usufruit accordé au vendeur est que le calcul de la décote d’occupation est relativement complexe. C’est d’ailleurs pour cette raison que les deux parties (crédirentier et débirentier) font le plus souvent appel à des professionnels comme le notaire pour déterminer la valeur de l’usufruit.
De nombreux professionnels prennent le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts pour le calcul de l’usufruit viager.
Enfin, sachez que la valeur de l’usufruit décroit en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur. Pour être plus concret, un bien vendu en viager occupé par une personne dont l’espérance de vie est de 4 ans aura une valeur d’usufruit inférieure à la vente du même bien par un vendeur avec une espérance de vie de 8 ans.
