Pleine propriété, usufruit, droit d’usage et d’habitation (DUH)… Lors d’une vente en viager, chacun des signataires se voit attribuer un statut spécifique, qui détermine ses droits et ses obligations. Cette répartition des droits est appelée un démembrement de propriété. Qu’est-ce qui différencie un droit d’usage et d’habitation d’un usufruit ? Qui peut utiliser ce droit ? Votre expert de la vente en viager mutualisé Vitalimmo vous informe.
Quelles sont les différences entre l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation ?
La principale différence entre ces deux statuts est qu’ils ne donnent pas accès aux mêmes droits. L’usufruitier détient un droit de jouissance complet du bien immobilier. Par conséquent, il est en mesure de l’occuper s’il le souhaite, mais également de le louer à un tiers pour obtenir un complément de revenu. Les loyers perçus lui sont directement versés. Une personne ayant un droit d’usage et d’habitation peut habiter le logement vendu en viager, mais elle n’est pas autorisée à en faire la location.
Une autre différence notable concerne la possibilité de transmettre ses droits. En effet, l’usufruitier peut léguer ses droits de jouissance à ses héritiers, ce qui n’est pas le cas d’une personne bénéficiant d’un droit d’usage et d’habitation. Enfin, il faut savoir qu’il existe aussi une différence en termes d’obligations. Une personne possédant un droit d’usage et d’habitation s’occupe simplement des réparations du quotidien, et n’a pas à payer les taxes et impôts en lien avec l’immeuble. Ce qui est le cas de l’usufruitier.
Qui peut bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation ? Quand s’éteint le droit d’usage et d’habitation ?
Le droit d’usage et d’habitation peut être attribué dans plusieurs situations :
- Au vendeur lors d’une vente en viager,
- Au donateur, lors d’une donation d’un bien immobilier,
- Au conjoint, lors du décès du propriétaire du bien.
Il faut savoir que contrairement à l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation prend fin lorsque son titulaire décède. Il est aussi envisageable d’attribuer ce type de droit de manière temporaire, sur une durée prédéfinie. Les droits de la personne s’achèvent donc au terme de la période fixée.
Comment se calcule un droit d’usage et d’habitation ?
Le calcul de la valeur du droit d’usage et d’habitation utilise la même méthode que celle de l’usufruit. Il se base sur un barème précis, qui prend notamment en compte l’âge de l’usufruitier. Du fait de l’aspect plus restreint du droit d’usage et d’habitation, on estime qu’il correspond à 60% de la valeur de l’usufruit (d’après l’article 762 bis du code général des impôts). Par exemple, un logement dont le prix de vente est estimé à 500 000€ verra la valeur de son usufruit fixée à 250 000€, si l’usufruitier à 55 ans. Le DUH correspond donc à 250 000 x 60% = 150 000€.
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