Le viager représente le plus souvent une transaction immobilière où l’acheteur verse au vendeur une rente périodique jusqu’au décès de ce dernier. Toutefois, le paiement de la rente n’est pas toujours obligatoire. C’est notamment le cas pour un viager sans rente.
Est-il possible de faire un viager sans rente ?
Oui, il est parfaitement possible de faire un viager sans rente. Lorsqu’un viager ne donne pas accès au paiement d’une rente périodique, cela signifie que le prix du viager est réglé en une seule fois par l’acheteur. Ce type de transaction convient davantage aux vendeurs qui ont besoin d’un capital important.
Ainsi, si le bouquet dont le montant équivaut à environ 30 % du prix du bien immobilier n’est pas suffisant, la solution est le viager sans rente.
Viager sans rente : libre ou occupé ?
Le viager sans rente peut accorder le droit d’usage et d’habitation à vie au vendeur. Dans ce cas, nous parlons d’un viager occupé sans rente. Le vendeur peut donc continuer à vivre dans le logement sans toucher de rente.
Une autre possibilité est également accessible au vendeur avec un viager sans rente. Le crédirentier peut en effet conserver l’usufruit du bien immobilier. Ce qui lui donne le droit de mettre en location le bien s’il le souhaite.
Par contre, un viager libre doit toujours faire l’objet d’un paiement de rente. En d’autres termes, le vendeur qui souhaite percevoir en une seule fois l’intégralité des rentes futures doit nécessairement opter pour le viager occupé.
Avantages du viager sans rente
Pour le vendeur comme pour l’acheteur, le viager sans rente présente des avantages. Du côté du vendeur, la transaction l’autorise à toucher dès la signature de l’acte de vente le bouquet et les rentes. Cela représente une somme souvent relativement conséquente pour concrétiser des projets ou augmenter son revenu. Le viager occupé sans rente est donc un viager moralisé.
En ce qui concerne les avantages pour l’acheteur, le viager sans rente est un investissement attrayant. En effet, le prix d’acquisition du bien est beaucoup plus avantageux qu’avec une transaction classique. Puis, le paiement de l’intégralité des rentes lors de la signature de la vente fait disparaître le risque d’allongement du paiement de ces dernières.
Comment est calculé un viager occupé sans rente ?
Le calcul d’un viager sans rente se fait sur base de la valeur vénale du bien immobilier et le droit d’occupation ou la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH).
Rappelons que la valeur du droit d’usage et d’habitation équivaut à l’ensemble des loyers que le vendeur devrait payer s’il loue le bien immobilier.
Un vendeur qui vend en viager occupé sans rente un bien d’une valeur de 300 000 euros et dont la valeur du DUH (calculé grâce à l’espérance de vie et au loyer) est de 50 000 euros recevra environ 250 000 euros. C’est le résultat de la soustraction du DUH à la valeur vénale. Lors d’un viager classique, ces 250 000 euros correspondent à la somme entre le bouquet et les rentes futures.
Le même calcul s’applique au viager occupé sans rente où l’usufruit est conservé par le vendeur. Seulement, il faut soustraire la valeur de l’usufruit à la valeur vénale. Comme la valeur de l’usufruit est plus importante que celle du DUH, le prix du bien sera plus bas.
Sachez que les frais de notaire sont calculés sur la valeur décotée du bien immobilier lors d’une transaction en viager occupé.
Quels sont les facteurs qui font évoluer la rente ?
Même si le montant de la rente peut être convenu librement entre l’acheteur et le vendeur, le calcul de celui-ci se fait toujours sur la base de plusieurs paramètres.
Premièrement, si aucune décote n’est appliquée à la valeur du bien immobilier, le montant de la rente sera plus important. Ce qui explique pourquoi la rente pour un viager libre est supérieure à un viager occupé.
Il va de soi que plus la valeur vénale du bien est élevée, plus la rente l’est également.
Puis, l’âge du vendeur détermine aussi la valeur de la rente. Le bien cédé par une personne assez âgée et qui a une espérance de vie courte aura une rente élevée.
Un autre paramètre qui affecte également le prix de la rente est la valeur du bouquet. Comme le bouquet peut représenter 20 % à 30 % du prix du viager, sa valeur détermine le reste à payer sous la forme de rente. Néanmoins, dans le cas d’un viager sans rente, l’acheteur ne paie pas de bouquet. L’intégralité du prix du viager est réglée en une seule fois au moment de la signature de la vente.
Enfin, notez que ce sont généralement les notaires qui fixent le montant de la rente viagère en utilisant les barèmes et les tables de mortalité.
