Les Français considèrent encore certaines notions en lien avec la vente en viager comme étant très opaques, c’est notamment le cas de la fiscalité. Est-ce que les revenus du viager sont imposables ? Qui paye les impôts locaux ? L’acheteur doit-il s’acquitter des frais de mutation ? En viager, qui paye la taxe foncière ? Quelle fiscalité en cas de revente ? Spécialiste de la vente en viager mutualisé, Vitalimmo prend le temps de vous répondre.
Comment est imposé un viager ?
La première chose à savoir est que l’imposition d’un viager n’a rien de très compliqué. En effet, l’acheteur doit simplement déclarer la valeur de son bien au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Une distinction est toutefois à effectuer :
- Si le vendeur détient l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation du logement, l’acheteur ne déclare que la valeur de la nue-propriété.
- S’il s’agit d’un viager libre, l’acheteur déclare la valeur totale du bien et inscrit au passif la valeur du capital constitutif de la rente.
Le vendeur, lui, est obligé de déclarer la valeur de son usufruit ou de son droit d’usage et d’habitation (qui sera soumis à un abattement de 40%). De plus, la rente viagère qu’il perçoit est imposable, il doit donc la déclarer dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Les revenus générés par la rente bénéficient toutefois d’un abattement fiscal, de 40% si l’âge du vendeur est compris entre 60 et 69 ans au moment de la vente, ou de 30% s’il a plus de 69 ans.
Qui paye les impôts en viager ?
En tant qu’occupant du logement, le vendeur s’acquitte de la taxe d’habitation, mais aussi de la taxe sur les ordures ménagères. De son côté, l’acheteur s’occupe de payer la taxe foncière.
Lors d’une vente, il est également obligatoire de verser des droits de mutation, qui correspondent aux droits d’enregistrement et à la taxe de publicité foncière. Ceux-ci sont à la charge de l’acheteur. Le montant de ces frais est néanmoins allégé, lorsque le vendeur détient un droit d’usage et d’habitation.
Fiscalité en viager : que se passe-t-il en cas de revente ?
En cas de revente d’un bien en viager, le nu-propriétaire est imposé sur la plus-value générée :
- Si la revente intervient après le décès de l’usufruitier : la plus-value est calculée en comparaison du prix du bouquet + des rentes versées.
- Si la vente a lieu en cours de viager, seuls le bouquet et le total des rentes versées jusqu’à présent sont pris en compte. Cependant, le vendeur peut exiger que le calcul se fasse à partir du capital représentatif de la rente restant à payer. Ce qui représente un plus grand avantage fiscal.
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