Durée viagère : définition, avantages et inconvénients

Vous réfléchissez à vendre votre bien en viager traditionnel ou mutualisé et vous souhaitez mieux comprendre ce processus de vente ? Lors de vos recherches, vous êtes peut-être tombé sur un terme peu courant : « la durée viagère ». Si cette notion n’est pas connue de tous, elle joue pourtant un rôle clé dans la mise en place d’un contrat de vente en viager. Qu’est-ce que la durée viagère ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Comment la durée viagère impacte-t-elle le montant du bouquet et de la rente ? La durée viagère est-elle fixe ou peut-elle être révisée ? Quels sont les risques associés à la durée viagère pour le vendeur et l’acheteur ? Vitalimmo, société spécialisée dans la vente en Viager Mutualisé, vous éclaire.

Sommaire

1. Qu’est-ce que la durée viagère?

2. Comment est calculée la durée viagère?

3. Les avantages et inconvénients de la durée viagère

4. Vitalimmo et la durée viagère

Définition et principe

À la suite d’une vente en viager, la période durant laquelle le vendeur senior continue de jouir de son habitation est appelée la durée viagère. Selon les contrats, cette période n’arrive à échéance que lors du décès du vendeur ou de son départ définitif des lieux. Il faut savoir que dans la plupart des cas, le détenteur de l’usufruit dispose d’un droit d’usage et d’habitation à vie, qui ne peut, sauf exception, être remis en question.

À noter que le montant de la durée viagère est fixe. Celui-ci est déterminé au moment de la vente du bien. Il est calculé en prenant en compte divers facteurs qui peuvent varier selon le type de viager.

En effet, il est important de distinguer le viager classique du viager mutualisé. Dans le cas d’un viager traditionnel, le vendeur cède la nue-propriété de son bien et perçoit en contrepartie un capital immédiat, appelé le bouquet, ainsi qu’une rente viagère versée chaque mois durant le restant de sa vie. Lors d’une vente en viager mutualisé, l’acheteur acquiert la propriété du bien en payant le montant dû lors de la signature de l’acte de vente. Le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie, mais ne reçoit pas de rente viagère mensuelle.

Les facteurs déterminants

Lors de l’établissement d’un contrat de vente en viager, la durée viagère est déterminée en fonction d’un facteur déterminant : l’âge du vendeur, soit son année de naissance pour évaluer combien de temps il va occuper le logement en théorie.

Les experts en viager prennent ensuite en compte deux autres facteurs pour déterminer le capital dû par l’acheteur :

• L’estimation de la valeur du bien : combien vaut-il sur le marché de l’immobilier ?
• L’estimation de la valeur occupée du bien : combien vaut une année d’occupation du bien ?

L’âge du vendeur est le facteur le plus déterminant dans ce calcul, puisqu’il permet d’évaluer la durée viagère théorique. En effet, le montant à verser sera forcément plus élevé si la durée viagère théorique est plus courte, puisque le bien est censé être occupé moins longtemps. Inversement, si le senior qui vend son bien est relativement jeune, sa durée viagère sera en théorie plus longue, la décote sur le prix de vente sera par conséquent plus importante.

Lors de la création du contrat, le notaire et Vitalimmo se réfèrent à une table de mortalité pour estimer la durée viagère théorique en fonction de l’âge du senior.

Un exemple de calcul de la valeur occupée d’un bien

Il convient de préciser que :

Valeur libre = DUH + valeur occupée

Pour obtenir le montant de la valeur occupée d’un bien, il est donc impératif de calculer la valeur du droit d’usage et d’habitation de celui-ci, qui peut être assimilée au calcul du montant d’un loyer : rendement locatif / durée d’occupation prévisible (soit l’espérance de vie).  Un taux d’actualisation est ensuite appliqué.

Prenons pour exemple, une senior de 80 ans qui vend la propriété d’un bien d’une valeur vénale de 1 000 000€. D’après la table de mortalité, son espérance de vie est estimée à 15,15 ans, avec un taux actualisé à 3,23%.

Le montant des loyers durant l’espérance de vie est estimé à :

TRL x valeur du bien x espérance de vie

soit :

3,23 % x 1 000 000 € x 15,15 = 489 345.

Ainsi, la valeur occupée est égale à :

Valeur du bien – (loyers durant l’espérance de vie / 1^espérance de vie)

soit

1 000 000 € – (489 345 / 1^15,15) = 510 665€.

*1^ = Puissance de 15,15. La valeur de l’espérance de vie est multiplié à la puissance afin de mettre la valeur à la monnaie actuelle.

Pour les vendeurs

Les avantages et inconvénients pour chaque partie dépendent entre autres du type de viager : classique ou mutualisé. Le format classique peut s’avérer profitable au vendeur dans le cas où sa durée de vie excède l’espérance de vie estimée. En effet, dans ce cas, il percevra une rente viagère sur une période plus longue que la durée viagère escomptée et sera donc gagnant. Au contraire, s’il décède à un âge avancé par rapport à celui estimé, l’opération sera moins rentable pour lui, puisqu’il percevra moins de mensualités de rente viagère. Un autre risque à prendre en compte est la possibilité que l’acquéreur ne paye pas les rentes dues.

Procéder à une vente en viager mutualisé permet de contourner ces risques, car le montant dû est versé à 100% dans le bouquet.

Pour les acheteurs

L’achat en viager classique est avantageux pour les investisseurs qui ne souhaitent pas faire un prêt immobilier afin d’investir. La rente viagère leur permet dans ce cas d’étaler les paiements, notamment dans le cas d’une durée viagère longue.

Pour les acquéreurs qui ne souhaitent pas s’engager financièrement sur le long terme, le viager mutualisé offre une bonne alternative. Le 100% bouquet leur permet d’effectuer un seul paiement, ainsi que de limiter le risque de longévité. L’acheteur ne devra donc pas payer une rente viagère plus importante que celle estimée, si la période d’occupation dépasse la durée viagère théorique.

Nos services

Référence sur le marché français de la vente en viager mutualisé, Vitalimmo met son expertise au service des particuliers en les aidant à vendre la propriété de leur bien à un acheteur Institutionnel de confiance. La solution proposée par Vitalimmo, par l’intermédiaire de VIRAGE-VIAGER, permet au senior de conserver le droit d’usage et d’habitation de son bien à vie. À noter que la valeur du DUH dépend de la durée viagère théorique.

Avec Vitalimmo, le senior bénéficie d’un accompagnement personnalisé. Après une première prise de contact avec le senior vendeur, l’interlocuteur dédié lance le processus de tarification et d’analyse de la valeur du bien. Puis, un agent VIRAGE-VIAGER visite le logement et monte un dossier dans le but de le présenter à un acquéreur Institutionnel potentiel. Une offre d’achat détaillée est ensuite faite au vendeur. Enfin, l’expert dédié accompagne le senior chez le notaire pour signer l’acte de vente.

Pourquoi choisir Vitalimmo pour une vente en viager ?

En confiant votre projet de vente en viager à Vitalimmo, vous bénéficiez de conseils d’un spécialiste du marché. Avant de trouver un acquéreur potentiel, un expert dédié effectue une simulation afin d’informer le senior du niveau de bénéfices escomptés.

De plus, contrairement à une vente en viager traditionnel, l’acheteur Institutionnel verse 100% du capital lors de la signature. Il n’y a donc pas de risques d’impayés et le vendeur dispose des liquidités nécessaires pour entreprendre un projet personnel ou pour financer ses dépenses quotidiennes.

Vous avez des questions concernant la durée viagère ? Vous aimeriez découvrir plus en détail les solutions proposées par Vitalimmo ? Prenez contact avec notre équipe de spécialistes. Nous sommes à votre écoute pour vous guider dans votre projet et vous faire part de nos recommandations, depuis la prise de contact jusqu’à la signature chez le notaire.