Vu qu’il s’agit de diviser la propriété en usufruit et en nue-propriété, le démembrement d’une propriété est un mécanisme juridique parfois compliqué. Quelle est la part de l’usufruitier en cas de vente ? Comment vendre un bien démembré ? Dans cet article, découvrez les réponses à vos questions concernant la vente d’un bien démembré.
Pourquoi vendre un bien démembré et quelles sont les conditions ?
Nombreuses sont les raisons qui peuvent pousser à la vente d’un bien démembré. Tout d’abord, il peut s’agir d’un besoin de liquidité. La vente d’une propriété démembrée est parfois aussi l’issue de la friction entre ces deux parties. Si l’habitation ne répond plus aux attentes de ces derniers, sa vente peut avoir lieu.
La vente d’un bien démembré n’est possible qu’avec l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Selon l’article 815-5 du Code civil, même la ou les personnes à qui le nu-propriétaire doit de l’argent ne sont pas en mesure d’exiger cette vente. Seulement, la cession de son droit de nue-propriété avec les mêmes conditions à un nouveau nu-propriétaire est envisageable. Il en est de même pour l’usufruit. L’usufruitier a le droit de procéder à la cession de son droit à titre d’usufruit.
En cas de vente « au public », ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire n’est prioritaire, sauf si une clause de préemption indique le contraire dans l’acte de cession ou d’acquisition.
Qu’en est-il d’une vente d’un bien démembré avec des nus-propriétaires en indivision ? Dans ce cas, l’accord de toutes les parties est indispensable. S’il s’agit d’une propriété familiale, la possibilité de la vente dépend du consentement des conjoints.
Quel process suivre pour la vente d’un bien démembré ?
La manière la plus simple et la plus sure de vendre une maison ou un appartement démembré est de se rendre chez un notaire. Ce dernier guide dans toutes les démarches à faire. Il est en mesure de donner des conseils sur les alternatives envisageables : nouvel achat, partage du fruit de la vente ou quasi-usufruit.
Le notaire rédige et signe un acte notarié classique pour faire appliquer immédiatement le contrat de vente.
Comment est répartie la somme de la vente ?
Quelle est la part de l’usufruitier en cas de vente ? La répartition de la somme de vente d’un bien démembré se fait grâce à un barème fiscal. Facile à comprendre, ce dernier permet d’évaluer en un coup d’œil la part de l’usufruitier et celle du nu-propriétaire. Cette répartition est détaillée dans l’article 669 du Code général des impôts. Voici un aperçu de ce barème de répartition du prix d’une pleine propriété démembrée :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| < 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 31 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| > 90 ans | 10 % | 90 % |
D’après ce tableau, on peut déduire que plus l’espérance de vie de l’usufruitier augmente, plus l’usufruit a de valeur.
Certains éléments importants pour l’estimation de l’espérance de vie de l’usufruitier ne sont pas pris en compte. Il y a par exemple le sexe de celui-ci. Sachez que l’espérance de vie d’une femme peut différer de celle d’un homme. De plus, on considère une tranche d’âge. Cependant, entre 81 et 90 ans, il y a des hommes ou des femmes de 82 ou 88 ans dont l’espérance de vie n’est pas la même.
