La foire aux questions

La foire aux questions

Quels sont les avantages de la solution VITALIMMO, le Viager Mutualisé ?

La totalité du prix de la vente (bouquet + somme des rentes viagères futures) vous est versée immédiatement sous forme d’un capital le jour de la signature de l’acte. L’objectif de l’acquéreur institutionnel (caisse de retraite, mutuelle, caisse de prévoyance, assureur) n’est pas d’habiter votre bien (dans les meilleurs délais…). Pour ces investisseurs, c’est un placement immobilier sur le long terme et non une recherche de logement. Vous êtes sûr que votre logement sera bien entretenu car le propriétaire est responsable et soucieux de la qualité du bien pendant toute la durée de votre vie à domicile. Il a en charge les gros travaux. Vous sécurisez votre logement du fait de la remise en état du bien par les services de gestion immobilière du propriétaire et vous pouvez dans certains cas diminuer vos charges mensuelles.

Qui va réaliser l’expertise de mon bien ? Comment sa valeur sera-t-elle déterminée ?

Des experts immobiliers indépendants vont évaluer votre bien. Des professionnels du bâtiment ou du notariat vont dresser un état de votre bien et lister les travaux éventuellement nécessaires, notamment en matière d’économie d’énergie pour diminuer les charges mensuelles. Si des travaux sont nécessaires, ils seront estimés au préalable. Conformément à la loi, des diagnostics techniques doivent être effectués par des diagnostiqueurs agréés. Grâce à l’intervention de tous ces professionnels, la valeur de votre bien est déterminée en fonction de son état réel et des travaux à réaliser. Une fois la valeur de votre bien déterminée, vous avez connaissance du montant exact du capital (Bouquet + somme des rentes viagères futures) que vous pourriez percevoir immédiatement lors de l’acte notarié. Si cette approche vous agrée et que ces formalités sont réalisées, vous donnerez à VIRAGE-VIAGER un mandat de recherche d’Acheteur Institutionnel. VIRAGE-VIAGER aura alors la charge de présenter votre bien aux différents investisseurs. Si un de ceux-ci souhaite acquérir votre bien tout en vous en laissant l’usage à vie, vous recevez une offre d’achat écrite formalisée portant tous les éléments retenus pour vous payer le capital immédiatement.

Quels sont les délais pour la vente ?

Si une proposition d’achat vous est transmise, elle est faite sans condition suspensive. Si vous l’acceptez, l’ensemble des conditions est réuni pour préparer l’acte définitif chez le notaire. La vente sera régularisée au plus tôt avec les délais de rédaction d’acte et de préemption de la ville si nécessaire.

En quoi mon âge et celui de mon conjoint ont-ils une influence sur la transaction et sur le capital perçu ?

Vous disposez d’un droit d’usage et d’habitation de votre bien à vie. La valeur de ce « droit d’usage » dépend donc logiquement du nombre d’années pendant lesquelles il est probable que vous utiliserez votre habitation, et donc de votre âge. C’est la notion statistique d’espérance de vie. La valeur correspondant à ce « droit d’usage » est alors déduite de la valeur immobilière de marché pour constituer la valeur d’achat payée par l’acquéreur.

Puis je avoir une rente ?

Si vous souhaitez éventuellement convertir en rente viagère une partie du capital immédiat qui vous est versé, il vous sera possible de souscrire un contrat auprès d’une compagnie d’assurance offrant toutes les garanties financières et réglementaires nécessaires. Ce contrat fixe le montant de la rente que vous toucherez pour la première fois au plus tard soixante jours après la signature de l’acte définitif de vente.
Grâce au capital versé immédiatement le jour de la signature de l’acte authentique, vous pourrez convertir une partie dans un contrat de ‘rente viagère immédiate’ auprès d’un assureur de renom. Cette compagnie d’assurance sera alors votre interlocuteur pour toutes les questions relatives aux rentes.

Y a-t-il des limites pour le choix de la répartition entre capital et rente viagère ?

Dans le viager traditionnel entre deux particuliers, la répartition entre bouquet et rente est libre. La rente est d’autant plus élevée que la part du bouquet reçu est faible. A contrario, l’offre VITALIMMO, le Viager Mutualisé développée par VIRAGE-VIAGER vous permet de percevoir, de suite, la somme du bouquet auquel on ajoute les rentes futures, sous la forme d’un capital unique intégral versé immédiatement chez le notaire. Votre correspondant VIRAGE-VIAGER est là pour vous conseiller sur la meilleure solution pour votre situation personnelle.

Notre résidence secondaire peut-elle faire l’objet d’une vente VITALIMMO, le Viager Mutualisé dans les mêmes conditions qu’une résidence principale ?

Oui, exactement selon le même principe. La libération du bien correspondra au moment où vous déciderez le cas échéant de ne plus profiter de votre résidence secondaire. Vous pouvez aussi éventuellement choisir dès le départ la durée pour laquelle vous pensez et voudrez utiliser votre résidence secondaire. Dans ses calculs, VIRAGE-VIAGER intègrera cette durée fixée librement par vous.

Serons-nous partie prenante dans la décision de faire les travaux d’amélioration décidés lors de la vente ?

Oui, bien entendu. VIRAGE-VIAGER est là pour vous conseiller notamment sur les travaux visant à réduire vos dépenses d’énergie. Effectivement, dans le cadre de l’expertise de votre bien, les équipes de VIRAGE-VIAGER analysent, entre autres, le diagnostic énergétique. Cette action participe de la démarche de VIRAGE-VIAGER en faveur du développement durable. La réalisation des travaux est dans votre intérêt financier et améliorera votre confort mais vous pouvez toujours décider de ne pas les faire effectuer.

Serons-nous consultés pour les travaux d’entretien du patrimoine financés par le propriétaire ?

Oui, vous serez consultés et seuls les travaux nécessaires à la préservation de votre logement seront imposés.

Si je vends mon bien par l’intermédiaire de VIRAGE-VIAGER, pourrais-je un jour le louer à un tiers ?

Sauf exception, vous ne pourrez pas le louer car vous l’avez vendu en vous réservant le droit d’usage mais pas l’usufruit. Cet usage est personnel et vous est strictement réservé. Lorsque vous aurez choisi de le quitter – le motif de votre départ ne concerne pas l’acquéreur- ce dernier en aura alors la jouissance totale. Selon la durée de détention réellement utilisée, il vous versera éventuellement un capital complémentaire. Celui-ci est prévu dans l’acte notarié dès l’origine.

Est-ce que nos enfants sont consultés pour la vente de notre bien ?

Bien qu’il soit souhaitable que vous les informiez, vous seuls choisissez de les associer, ou non, à votre décision. Sauf s’ils sont propriétaires d’une partie de votre bien (par exemple suite à une donation de la nue-propriété ou à la succession de votre conjoint), vos enfants n’interviennent pas contractuellement dans la vente de votre bien. Ils seront informés, quoi qu’il en soit, au moment de votre succession, au décès de l’un et/ou l’autre d’entre vous selon votre situation matrimoniale. Votre notaire et le correspondant VIRAGE-VIAGER de votre région sont là pour vous aider dans cette démarche.

Nous avons fait donation de la nue-propriété de notre bien à nos enfants, pouvons-nous vendre notre usufruit ?

A priori vous ne pouvez pas réaliser une opération VITALIMMO, le Viager Mutualisé. En effet vous n’êtes plus propriétaires que du droit d'usufruit de votre bien, ce que précisément vous ne pouvez pas vendre puisque vous souhaitez continuer de l'habiter. Il peut éventuellement exister des solutions à étudier avec votre notaire pour bénéficier de l'offre VITALIMMO, le Viager Mutualisé. Ce dernier et le correspondant VIRAGE-VIAGER de votre région sont là pour vous aider dans cette démarche.

Mon logement a fait l'objet d’une répartition entre moi-même et mes enfants. Quelles seront les conditions de la vente?

Deux solutions s'offrent à vous et vos héritiers :
- Les cohéritiers renoncent à tout ou partie de leur part sur la vente, pour vous en faire profiter. Dans ce cas, cette créance doit être régularisée lors de la succession.
- L'acheteur paye aux cohéritiers leur quote-part de propriété lors de l'acte de vente.
Il faut savoir que puisque vous n'êtes pas seul propriétaire de la totalité du bien, vous ne pouvez bénéficier a priori que du montant correspondant à votre part. Votre notaire pourra vous conseiller sur la solution la mieux adaptée à votre situation.

Est-ce que nos enfants hériteront de notre appartement ?

Non, vos enfants n’hériteront pas de votre logement. Vous avez vendu la nue-propriété de votre bien immobilier qui ne vous appartient plus et vous améliorez votre retraite tout en restant à domicile dans le cadre de l’offre VITALIMMO, le Viager Mutualisé. Cela vous permet également, d’aider financièrement vos enfants. Ainsi, à défaut de transmettre un bien immobilier (ce qui est imposable même en ligne directe parents/enfants) , vous pouvez transmettre par donation (donc avantageux sur le plan fiscal car partiellement exonéré de droits de succession) tout ou partie du fruit du capital que vous aurez perçu par la vente de la nue-propriété du bien. Vous réglez ainsi votre succession de votre vivant, ce qui est plus intéressant économiquement et fiscalement, et aide concrètement vos enfants et petits-enfants immédiatement

Un de nos enfants aurait voulu hériter de notre bien, peut-il toujours le faire ?

Le bien est vendu à l’investisseur institutionnel. Toutefois, lorsque vous déciderez de ne plus l’habiter ou après libération définitive, si votre enfant le souhaite toujours, il pourra alors s’en porter acquéreur auprès de l’institutionnel. Il est possible de préciser dans l’acte notarié de vente que vos enfants auront un droit de préemption lors de la revente du bien par l’acheteur.

Comment dire à nos enfants qu’ils n’hériteront pas de notre maison ?

Vous vous êtes investis toute votre vie pour constituer un patrimoine. Mais aujourd’hui, les conditions de revalorisation des pensions de retraite et le coût de la vie rendent votre quotidien plus incertain. Cela vous empêche peut-être de faire pour vos enfants des choses que vous souhaiteriez faire, faute de moyens. Avoir constitué un patrimoine pour vos enfants ne doit pas vous empêcher de vivre confortablement aujourd’hui. Percevoir un capital immédiat entièrement défiscalisé, c’est aussi un moyen pour vous de ne pas dépendre des bienfaits de vos enfants et de continuer à être autonome. Et pourquoi pas, aussi, le moyen de les aider au quotidien : être là en cas de coup dur, participer financièrement aux études de vos petits-enfants, leur constituer une épargne… Cet héritage, vous pourrez leur transmettre dès aujourd’hui et de votre vivant sous forme de capital financier en lieu et place d’immobilier.

Quels sont les frais ?

- La taxe d’habitation.
- Tout ou partie des charges de copropriété.
- Les frais d’entretien du logement à la charge de l’occupant.
- La taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères.

Que se passe-t-il si nous avons envie de déménager ?

C’est votre droit à tout moment, il suffit d’en informer VIRAGE-VIAGER ou l’investisseur institutionnel qui a acquis votre bien. Vous renoncez donc à l’usage de votre bien par acte notarié. Vous n’avez pas à en préciser le motif. Le notaire fera le nécessaire pour vous faire verser éventuellement un capital supplémentaire selon la durée d’occupation de votre bien depuis l’acte d’origine. Ce paiement complémentaire compense le fait que vous ne bénéficiez plus du droit d’usage de votre bien. En effet, vous avez conservé ce droit au moment de la vente, ce qui a eu une incidence sur le montant du capital qui vous a été versé initialement. Le montant de ce capital complémentaire à percevoir chaque année est précisé dans l’acte de vente dès le départ.

Que se passe-t-il si je suis obligé(e) d’aller à l’hôpital ou en maison de repos pour quelques mois ?

Tant que vous n’avez pas décidé de quitter votre logement de manière définitive rien ne change. Seule la renonciation devant notaire à votre droit d’usage est irréversible.

Que se passe-t-il si mon conjoint décède après la vente?

Dans le cas où le droit d’usage est établi sur les deux personnes habitant le logement, vous gardez l’usage de votre habitation seul dans les mêmes conditions fixées par le contrat d’origine. Dans le cas d’un droit établi sur la tête de la personne décédée, vous disposez du délai légal du droit au logement pour le conjoint survivant, soit un an après la date de décès

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