Le viager est une forme de vente de bien immobilier qui engage un acheteur (débirentier) et vendeur (crédirentier). L’acquéreur verse des rentes au propriétaire jusqu’à son décès. Que vous soyez acheteur ou vendeur, découvrez tous les avantages et les inconvénients du viager.
Quel est l’intérêt d’acheter en viager ?
Les avantages du viager peuvent être différents des 2 côtés : acheteur et vendeur.
Pour l’acheteur
Le plus grand avantage du viager pour l’acheteur est que le paiement du prix du bien immobilier est échelonné grâce au versement de la rente viagère. Cela lui évite de passer par un prêt bancaire pour acquérir un bien. Dans le cas où la durée de vie du vendeur est écourtée, il bénéficie d’un prix d’achat relativement réduit.
Le viager permet alors à une personne d’acheter un bien à un coût inférieur à sa valeur réelle. Mais cela à condition que la durée de la rente soit réduite.
Quoi qu’il en soit, quand vous achetez un bien en viager, vous bénéficiez d’une décote (ou abattement). Sachez que cette dernière prend en compte les loyers que l’acheteur ne percevra pas le temps que le crédirentier occupe l’habitation.
Prenons comme exemple un vendeur de 80 ans, qui a une espérance de vie de 7 ans (selon les tables de mortalité). Supposons que la valeur locative du bien est de 500 €/mois. L’abattement est alors de 500 € x 12 x 7. Ce qui fait que le prix bien est réduit de 42 000 €.
Pour le vendeur
Avec la vente en viager, le vendeur a droit à une rente à vie à partir de la date de la signature du contrat de vente. Cette rente devient alors une source de revenus fiable et sûre pendant les vieux jours. En tant qu’usufruitier, le vendeur peut aussi jouir des loyers du bien vendu en viager jusqu’à son décès.
La vente en viager est également bénéfique au vendeur sur le plan fiscal. Il convient de noter que la rente viagère profite d’un abattement qui varie en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier paiement de la rente.
Le vendeur n’a pas à payer de la taxe foncière même s’il occupe toujours le bien.
Quels sont les inconvénients d’un viager ?
Malgré les avantages du viager, des inconvénients sont à prendre en compte par les deux parties.
Pour l’acheteur
Le principal désavantage d’acheter en viager, c’est de ne pas pouvoir profiter immédiatement de l’acquisition. Cela concerne notamment le viager occupé. L’acheteur ne jouit de l’utilisation du bien qu’au décès du crédirentier.
Si l’acheteur décède, ce sont les héritiers qui se chargent du paiement de la rente viagère jusqu’au décès du vendeur.
En tant qu’acheteur en viager, vous devez savoir que les héritiers du crédirentier ont le droit de contester la vente viagère dans ces trois conditions :
- Si la valeur de la rente est trop faible ;
- S’il y a défaut de paiement de rente ;
- Si la santé mentale du défunt est avérée défaillante.
Un des plus grands inconvénients de la vente viagère est qu’aucune des deux parties ne connaît dès le début le montant réel (final) du bien. Et en cas de durée de vie très longue du vendeur, le prix de vente risque d’être très élevé pour l’acheteur.
Pour le vendeur
Du côté du vendeur, le principal inconvénient de la vente viagère, c’est le mode de paiement du prix du bien sous forme de rente. Cet échelonnement ne permet pas de financer un grand projet comme l’achat d’un autre bien immobilier, par exemple. En viager, le risque d’impayés n’est jamais écarté.
À l’opposé de l’acquéreur, le vendeur n’est pas exonéré de taxe d’habitation. En effet, s’il continue d’habiter les lieux, il doit s’acquitter de cette dernière. De plus, il se charge des entretiens et des travaux courants.
Quelle solution pour une vente en viager ?
Que vous soyez vendeur ou acheteur, le viager mutualisé est une alternative intéressante pour tirer profit d’une vente en viager. C’est une forme de vente viagère qui est radicalement différente du mode de viager le plus connu.
Le vendeur n’est plus exposé aux risques de rente impayée, car l’acheteur, qui est souvent un particulier, est remplacé par des investisseurs institutionnels. Le must avec le viager mutualisé, c’est que ces investisseurs achètent immédiatement et en une seule fois le prix du bien.
Le viager mutualisé est alors une solution financière généralement plus sécurisée que le viager traditionnel. Avec cette autre forme de viager, les défauts de paiement sont plus rares.
Grâce au viager mutualisé, un senior peut bénéficier d’une source de revenus sûre grâce à son bien immobilier, tout en l’occupant ou le louant jusqu’à son décès. En somme, il jouit en même temps d’un capital non négligeable et d’un droit d’usage de son bien. Et tout cela, sans risque de rente impayée.
