Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement et vous commencez à réfléchir à l’avenir ? Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour céder un bien immobilier à votre descendance, le plus simple étant de démembrer vos droits immobiliers et de garder l’usufruit. Toutefois, qu’en est-il de votre conjoint ? Sachez qu’il est envisageable de donner un droit d’usage à votre époux(se) pour lui permettre de continuer à vivre dans le logement à la suite de votre décès. Qu’est-ce que le droit d’usage ? Quel est l’impact de sa mise en place ? Comment peut-on établir un droit d’usage sur un bien immobilier ? Quels sont les recours en cas de litige sur le droit d’usage ? Quelle est la différence entre le droit d’usage et l’usufruit ? Vitalimmo vous répond !
Définition du droit d’usage
Origine et cadre légal du droit d’usage
Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est, comme son nom l’indique, un droit permettant à son détenteur de résider dans un bien immobilier, dont il n’est ni le propriétaire ni le locataire. Ce droit est attribué par le propriétaire à une personne précise, mais l’autorise à vivre au sein du logement en compagnie de sa famille proche. Cette passation du DUH peut être effectuée du vivant du propriétaire ou lors de l’ouverture de son testament.
Le droit d’usage doit être déclaré au sein d’un acte signé chez le notaire, pour être valable dans le cadre légal. Il s’agit d’un droit réel immobilier, son attribution fait par conséquent l’objet d’une publication au sein du fichier des hypothèques. À noter qu’il n’est pas possible d’attribuer un DUH pour un local commercial ou professionnel.
Implications du droit d’usage
Droits et obligations de l’usager
Il est important de rappeler que les droits et obligations du détenteur d’un droit d’usage ne sont pas aussi étendus que ceux de l’usufruitier. En effet, le titulaire d’un DUH n’a pas la possibilité de mettre le logement en location ou de le vendre. Il n’est pas non plus en mesure de céder ses droits à une autre personne (sa descendance par exemple) ou d’utiliser la valeur du bien immobilier en question comme garantie (dans le cadre notamment d’une hypothèque). Le droit d’usage prend donc fin lors du décès de son bénéficiaire.
Le titulaire d’un droit d’usage a aussi plusieurs obligations à respecter, il doit entre autres s’acquitter de la taxe d’habitation. La taxe foncière est, quant à elle, à la charge du propriétaire. En ce qui concerne l’entretien du logement, il n’existe pas de règle spécifique, sauf pour les immeubles en copropriété où l’entretien doit être réalisé par l’usager. Dans les autres cas, les règles suivies sont celles prévues dans l’acte signé chez le notaire. Il est par conséquent primordial de bien préciser dans ce document les obligations et responsabilités de chacun.
Quel est l’impact du droit d’usage sur la propriété ?
L’attribution d’un droit d’usage intervient dans le cadre d’un démembrement de propriété. L’impact premier est donc que les droits immobiliers ne sont plus détenus par la même personne, mais répartis entre plusieurs parties.
La mise en place d’un droit d’usage a également un impact sur la fiscalité, aussi bien pour le propriétaire que pour le titulaire du DUH. Le propriétaire du bien n’est désormais imposé que sur la valeur de sa nue-propriété, quant à l’usager, il doit déclarer la valeur du droit d’usage (qui correspond à 60% de l’usufruit selon la loi).
Comparaison entre droit d’usage et usufruit
Quelles sont les principales différences entre l’usufruit et le droit d’usage ?
Si l’usufruit et le droit d’usage ont des propriétés similaires, ces statuts n’offrent pas les mêmes avantages à leur titulaire. Comme évoqué précédemment, le détenteur d’un DUH est autorisé à habiter le logement avec sa famille proche. L’usufruitier, lui, détient un droit de jouissance. Il est notamment autorisé à mettre le bien en location s’il le souhaite, et il est en mesure d’en récolter les fruits, autrement dit le loyer. Le détenteur de l’usufruit a également la possibilité de vendre son droit ou de le céder à sa descendance.
L’usufruit et le droit d’usage se différencient aussi par leurs obligations. Contrairement à l’usager, l’usufruitier doit obligatoirement se charger des petites réparations du logement et s’assurer de sa bonne conservation. Du côté fiscal, il se doit de payer la taxe foncière en plus de la taxe d’habitation, ce qui n’est pas le cas pour l’usager.
Scénarios d’application
L’attribution d’un droit d’usage peut être réalisée dans plusieurs cas. Le scénario le plus courant est lors d’un divorce. Un droit d’usage peut être donné à l’un des ex-époux, au titre de compensation afin qu’il continue d’occuper le logement sans pour autant obtenir sa propriété.
Un autre scénario très fréquent concerne les concubins non mariés. Le don d’un DUH au conjoint peut lui permettre de continuer d’habiter le bien après le décès du propriétaire, même si ce sont les enfants de celui-ci qui héritent de la propriété du bien.
Procédures associées au droit d’usage
La mise en place d’un droit d’usage et d’habitation
Il faut savoir que la mise en place d’un DUH émane toujours du propriétaire, cette demande peut être effectuée de son vivant ou via son testament. Celui-ci doit émettre sa volonté à son notaire, qui va ainsi créer l’acte juridique réglementant ce droit. Le propriétaire doit ensuite se rendre chez son notaire en compagnie de la personne qui va obtenir le droit d’usage pour signer les documents officiels.
La cessation d’un DUH
Tout d’abord, il est important de noter que le titulaire d’un droit d’usage est autorisé à y renoncer à tout moment. Il doit simplement prévenir le nu-propriétaire par l’envoi d’un recommandé. Il existe cependant deux cas où l’usager peut être forcé à renoncer à son droit :
- S’il n’occupe pas son bien pendant plus de 365 jours,
- S’il est jugé inapte à faire part de sa volonté ou s’il est hospitalisé.
Afin de protéger les deux parties, il est fortement recommandé d’établir un acte juridique clair et détaillé, couvrant toutes les situations possibles.
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