Le démembrement de propriété est une pratique de plus en plus utilisée en France, que ce soit dans le cadre d’une succession ou d’une vente en viager. Vous avez déjà entendu parler du démembrement immobilier, mais vous ne savez pas vraiment de quoi il s’agit ? Quels sont ses atouts ? Quelles formes peut-il prendre ? Comment le démembrement immobilier peut-il optimiser la fiscalité ? Comment choisir entre démembrement temporaire et démembrement viager ? Combien coûte un démembrement de propriété ? Vitalimmo, votre expert de la vente en viager mutualisé, vous explique.
Le démembrement immobilier, de quoi s’agit-il ?
Définition du démembrement de propriété
Le démembrement immobilier est un concept juridique qui permet de séparer le droit de propriété du bien en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. S’il est fréquent que les deux parties soient attribuées à des personnes d’une même famille, ce n’est pas systématiquement le cas. Les détenteurs agissent de façon complètement indépendante (dans le cadre des droits qui leur sont donnés), toutefois l’accord des deux parties doit être obtenu pour procéder à la vente du bien. Le démembrement prend généralement fin au décès de l’usufruitier.
Importance du démembrement dans le secteur immobilier
Le démembrement de propriété offre une solution alternative aux vendeurs qui ont besoin d’obtenir un capital ou qui souhaitent organiser leur succession, sans pour autant quitter leur bien. Du côté de l’investisseur, cette pratique permet bien souvent de réaliser une valorisation immobilière intéressante de leur achat et de limiter l’impact de cet investissement au niveau fiscal. Le démembrement de propriété est par conséquent une technique très intéressante qui contribue au dynamisme du marché immobilier.
Les composants du démembrement immobilier
La nue-propriété
Vous vous demandez ce qu’est la nue-propriété ? Aussi appelée l’abusus, il s’agit tout simplement du droit de posséder un bien mobilier ou immobilier. Toutefois, la nue-propriété ne donne pas accès à la jouissance du bien. Autrement dit, il est impossible pour le nu-propriétaire d’occuper son bien ou de le louer.
En achetant seulement la nue-propriété du bien, l’investisseur bénéficie d’un prix d’achat réduit. De plus, étant donné qu’il ne profite pas de la jouissance du bien, il n’est pas en charge de financer les travaux d’entretien ou de bonne conservation du logement ni de payer les impôts. Cette pratique offre donc de nouvelles opportunités à un acheteur qui n’aurait pas un budget important, ou du moins, pas à la hauteur des prix du marché pour ce type de bien.
Mais, quelle est la différence entre l’usufruit et la nue-propriété ?
L’usufruit
L’usufruit est un droit se composant de deux attributs : l’usus et le fructus. L’usus donne le droit d’user du bien, en d’autres mots, l’usufruitier a la possibilité d’habiter le logement si telle est sa volonté. Le fructus autorise le bénéficiaire à récolter les fruits liés au bien immobilier. Ainsi, l’usufruitier est en droit de mettre le bien en location et de percevoir des loyers. Le nu-propriétaire n’a quant à lui aucun droit sur les loyers perçus.
À noter que le démembrement est généralement actif durant toute la durée de vie de l’usufruitier. Au décès de celui-ci, la pleine propriété du bien revient à l’acheteur de la nue-propriété. Il est néanmoins possible de mettre en place des contrats de démembrement temporaire, qui prévoient une séparation des droits sur une période donnée.
Avantages du démembrement immobilier
Les avantages fiscaux
Aujourd’hui, de nombreux Français ont recours à ce procédé, car la fiscalité du démembrement est très avantageuse. En effet, en diminuant son patrimoine immobilier, le vendeur voit son taux d’imposition diminuer. Dans le cas d’une succession, le démembrement permet notamment d’être exonéré des droits de succession.
Cette réduction fiscale est appliquée principalement en fonction de la valeur de l’usufruit, qui elle-même est calculée en fonction de l’âge du vendeur.
Voici le barème fiscal actuellement en vigueur :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| 91 ans et plus | 10% | 90% |
À noter que ce dispositif est surtout intéressant pour les personnes assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
La transmission patrimoniale
Dans le cas d’une transmission patrimoniale, avoir recours à un démembrement de propriété permet d’être exonéré d’impôt sur la succession. De plus, les droits de donation sont réduits, car ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété du bien et non sur sa valeur totale (voir tableau ci-dessus). Lors du décès de l’usufruitier, les acheteurs récupèrent la pleine propriété du logement, sans avoir à payer de frais supplémentaires. Enfin, un autre avantage pour l’acheteur est que l’administration fiscale accepte que les droits et frais de dotation soient versés par le donateur, et non par le donataire.
Démembrement immobilier : inconvénients et précautions à prendre
Risques associés
Si le démembrement de propriété est une solution intéressante, elle n’est toutefois pas sans risques. Dans le cadre d’un démembrement au sein de la famille, le risque principal est que la donation soit refusée par l’administration fiscale. Il est indispensable de mettre en place un contrat en bonne et due forme pour éviter cette problématique.
Dans le cas où le nu-propriétaire est un tiers qui n’appartient pas au cercle familial, le risque majeur est de ne pas recevoir les rentes viagères escomptées. Il est alors nécessaire de faire annuler la vente en viager pour récupérer la pleine propriété de son bien, et potentiellement chercher un nouvel acquéreur.
Conseils pour un démembrement immobilier sécurisé
Pour réaliser un démembrement en toute sécurité, il est fortement conseillé d’avoir recours au service d’un professionnel. Ainsi, vous êtes certain que toutes les conditions sont réunies pour que la transaction se passe bien. Afin d’éviter les impayés, il peut être intéressant de se tourner vers le viager mutualisé. Cette pratique permet de vendre la nue-propriété d’un bien à un acheteur Institutionnel (une mutuelle, une caisse d’assurance, etc.) et d’obtenir le capital dû en une seule fois. Ainsi, l’usufruitier n’a pas besoin de réclamer de rente viagère chaque mois.
Comment Vitalimmo peut accompagner votre projet de démembrement immobilier ?
Spécialisée dans la vente de biens en viager mutualisé, Vitalimmo accompagne chaque jour de nombreux propriétaires dans leur démarche de démembrement de propriété. Cette équipe d’experts met tout en œuvre pour simplifier les démarches et aider le vendeur à réaliser son projet. Un interlocuteur dédié explique au propriétaire le fonctionnement du viager mutualisé, réalise une estimation de la valeur de son logement et lui présente les bénéfices qu’il peut espérer. Il le guide à chaque étape du processus, de la prise de contact jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Vous avez des questions sur le démembrement de propriété ? Vous souhaitez échanger sur votre projet, connaître vos droits et les possibilités qui s’offrent à vous ? Contactez l’équipe Vitalimmo dès aujourd’hui !
