La vente à terme : définition, avantages, étapes clés
Vous avez pour volonté de vendre votre bien tout en continuant de l’occuper ? Deux solutions principales vous permettent d’atteindre cet objectif : la vente en viager et la vente à terme. Si les similarités entre ces deux pratiques portent parfois à confusion, il s’agit pourtant de deux méthodes bien distinctes, qui ne donnent pas accès aux mêmes avantages. Qu’est-ce que la vente à terme ? Quelle est la différence entre la vente à terme et la vente en viager ? Comment est déterminé le prix dans une vente à terme ? Comment la mettre en place ? Quels sont les avantages fiscaux de la vente à terme ? La réponse avec Vitalimmo, votre spécialiste de la vente en viager mutualisé.
Introduction à la vente à terme
Définition de la vente à terme
La vente à terme est une transaction immobilière mise en place dans le cas où l’acheteur ne souhaite pas verser le capital dû en une seule fois. En effet, dans ce cadre, le vendeur perçoit un premier bouquet au moment de la signature du contrat de vente, puis une rente mensuelle sur une durée prédéterminée.
Si la vente à terme est fréquemment comparée ou confondue avec la vente en viager, c’est en raison de leur procédé similaire. En effet, comme pour la vente à terme, le vendeur en viager obtient un premier règlement appelé un bouquet, ainsi qu’une rente viagère qu’il perçoit pour le restant de sa vie. La principale différence entre ces deux solutions de vente immobilière réside donc dans la durée du contrat. Comme évoqué précédemment, le versement de la rente viagère s’effectue jusqu’au décès du vendeur, ce qui n’est pas le cas lors d’une vente à terme.
Comment fonctionne la vente à terme ?
Comme toute vente immobilière, la vente à terme fait l’objet d’un contrat établi par un notaire. Ce document officiel détermine principalement le montant des mensualités versées, ainsi que la durée de versement qui s’étend en généralement sur 10 à 20 ans.
Il faut savoir qu’il existe deux formats possibles : la vente à terme libre et la vente à terme occupée. Si le vendeur choisit de garder un droit d’usage et d’habitation (DUH) afin de continuer à vivre dans son bien sur la période définie par le contrat, il s’agit alors d’une vente à terme occupée. Comme dans tout contrat de vente, les charges du quotidien (eau, électricité, etc.) et la taxe d’habitation sont payées par l’occupant, ici le vendeur.
La vente à terme libre prévoit, quant à elle, que l’acheteur puisse s’installer dès qu’il le souhaite au sein du logement. Dans ce cas, le vendeur n’a plus aucune charge à payer. À noter qu’il est possible de mettre en place une vente à terme libre sans bouquet, si les deux parties arrivent à un accord.
Avantages et inconvénients de la vente à terme
Pourquoi opter pour une vente à terme ?
La vente à terme est source de nombreux avantages, aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. En effet, ce procédé permet à l’acquéreur d’investir dans la pierre à un prix réduit, sans avoir besoin de faire un crédit auprès d’une banque. Il bénéficie également d’un avantage fiscal plutôt intéressant dans le cas d’une vente à terme occupée, puisque la valeur du droit d’usage et d’habitation est déduite du prix d’achat.
Du côté du vendeur, les atouts sont aussi multiples. Procéder à une vente à terme lui permet entre autres de :
- Percevoir un revenu fixe sur une période définie grâce à la rente mensuelle.
- Rester vivre dans son bien en usant de son droit d’usage et d’habitation.
- Bénéficier d’avantages fiscaux, puisque les mensualités perçues ne sont pas imposables si le logement vendu est considéré comme la résidence principale du vendeur.
- Protéger sa famille en s’assurant que les mensualités leur seront versées jusqu’à la fin du contrat, même en cas de décès.
Les défis de la vente à terme
Il est important de souligner que la vente à terme comporte également quelques défis, que ce soit du côté de l’acquéreur ou du vendeur. Le premier challenge, et sûrement le plus difficile, est de trouver un acheteur qui accepte de procéder à une vente à terme.
Il faut aussi rappeler qu’un contrat de vente à terme comporte des règles strictes et est assez contraignant. Il est par exemple impératif que :
- Le vendeur libère le logement à la date convenue, et ce, même s’il rencontre un imprévu.
- L’acheteur accepte de s’engager financièrement à long terme pour que la vente soit acceptée.
L’évolution du marché immobilier peut aussi jouer des tours au vendeur, puisque les prix peuvent avoir fluctué entre la signature de l’acte de vente et le moment où la propriété est effectivement transférée. Il se peut donc qu’il ait été plus rentable d’attendre et de procéder à une vente classique.
Les étapes clés d’une vente à terme
La phase préliminaire
Avant de se lancer à la recherche d’un acquéreur, le vendeur doit, comme pour toute vente immobilière, faire estimer son bien. La valeur vénale de celui-ci permettra de déterminer le montant du bouquet et des mensualités qu’il souhaite percevoir. Une fois cette étape achevée, le vendeur peut partir à la recherche d’un acheteur.
La conclusion de la vente
Lorsqu’un acheteur se manifeste, les deux parties doivent se mettre d’accord sur les modalités de la vente, qui comprennent le prix du bouquet et des mensualités, la date à laquelle la propriété du bien sera transférée, le type de contrat (libre ou occupé), ainsi que les obligations de chacun. Quand un accord est trouvé, le notaire intervient pour créer le contrat de vente récapitulant les modalités définies au préalable, puis il convoque les deux parties pour officialiser la signature du contrat et valider la vente.
La période d'occupation
Pendant toute la durée du contrat, l’acheteur verse une mensualité au vendeur, et ce, peu importe le format de vente à terme choisi. En ce qui concerne les responsabilités, les charges courantes et la taxe d’habitation sont réglées par l’occupant du bien jusqu’à la fin du contrat. Puis, à la date prévue lors de la signature de l’acte de vente, la propriété du bien est transférée.
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